Fremdwährungsfinanzierungen scheiden seit je her die Geister: Befürworter sehen darin eine geeignete Möglichkeit, die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu drücken, Gegner betrachten die Kreditaufnahme in einer fremden Währung mehr als Element der Spekulation und weniger als Instrument zur Vermögensbildung.

Was passiert bei einer Fremdwährungsfinanzierung? Das Prinzip ist eigentlich ganz simpel. Ein Kredit wird nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung aufgenommen. Beliebte Fremdwährungen sind der japanische Yen oder der Schweizer Franken. Grundsätzlich können Kredite aber in jeder größeren Währung aufgenommen werden.
Das Ziel bei einer Fremdwährungsfinanzierung ist es, Differenzen im Zinsniveau unterschiedlicher Währungsräume auszunutzen. Die Zinsen in Japan beispielsweise sind traditionell sehr niedrig, weil das Land sich seit den Neunziger Jahren in einem deflationären Szenario befindet. Ein niedriger Zinssatz ist trivialerweise gut für Kreditnehmer und ermöglicht eine schnellere Rückzahlung der Verbindlichkeiten.
Jede Rate, die der Darlehensnehmer zur Tilgung seines Engagements aufwendet, wird in die Kreditwährung konvertiert. Der Wechselkurs ist dabei nicht konstant, sondern unterliegt Schwankungen, deren Richtung und Ausmaß nicht vorhersehbar sind.
Hier liegt das Risiko einer Fremdwährungsfinanzierung: Sinkt der Wert des Euros gegenüber der Darlehenswährung, muss ein größerer Euro-Betrag für die Tilgung ausgewendet werden. Die reale Schuldenlast steigt also. Die Erfahrung zeigt, dass die Kursschwankungen am Devisenmarkt beträchtliche Ausmaße annehmen können.

Die Wechselkursschwankungen bieten jedoch auch eine Chance. Steigt der Kurs des Euros gegenüber der Fremdwährung an, sinkt die Schuldenlast, weil ein geringerer Euro-Betrag für den Kapitaldienst benötigt wird. Im günstigsten Fall tilgt sich ein beträchtlicher Teil des Darlehens „von selbst“ durch Wechselkursgewinne.

Das Kursrisiko erfordert besondere Sicherheitsmaßnahmen. Banken verlangen in der Regel einen deutlich größeren Eigenkapitalanteil als es bei herkömmlichen Finanzierungen im Euro der Fall ist. Darüber hinaus wird ein Fremdwährungsdarlehen  durch ein aktives Währungsmanagement begleitet, das bei größeren Wechselkursverlusten den Kredit in eine andere Währung umschichtet und so Schlimmeres verhindert.

Ob sich das Risiko eines Fremdwährungskredites lohnt, kann letztlich erst im Nachhinein beurteilt werden. Da die grundlegende Motivation bei einer Kreditaufnahme in Yen, Franken und Co. jedoch die Reduktion des Zinssatzes ist, sollte das besondere Risiko nur dann in Kauf genommen werden, wenn ihm eine entsprechende Chance gegenübersteht. Mit anderen Worten: Fremdwährungsfinanzierungen lohnen nur dann, wenn das Zinsniveau in der Darlehenswährung deutlich niedriger ist als in der Euro-Zone.